家长买二手“学区房”几大注意事项

　　“孩子马上就要上小学了，急需购世纪城有人大附小的名额的房子……”、“急购有重点小学的上学名额的二手房……”，最近，不少为人父母者在中介、网络上打出这样的需求。但事实上，买“学区房”千万莫急，这里面的程序和问题可是大有学问的。

　　认识：名校招生片区会有变化

　　在北京为孩子上学买房，需要考虑清楚一个基本的现实情况：招生政策和房产的对应关系是不断变化的，如中关村(000931,股吧)的知名小学所在的片区中，即使在同一小区内，有的楼栋可以上，有的楼栋就不可以上，有的今年可以上，明年就不一定了。招生片区、楼栋的大小与多少，主要是由学校根据当年生源数量而决定的。

　　而在一些大型小区，回迁房和商品房也是被学校“区别对待”的。比如，世纪城一二三期的回迁房是没有上人大附小的名额的，买家需要注意。

　　同时，相当多小区引进的名校只针对一手房业主，比如南四环边的怡海花园。一些小区的学校则没有这条规定，因此可以上名校的二手房源就成了香饽饽，价格居高不下。

　　准备：最好提前3年购房迁户口

　　另外，由于多数学校规定，新生的入学条件中对户口迁入年限是有要求的。比如，朝阳区白家庄小学就要求，户口需在片区内三年以上。这就提醒购房者，若为孩子顺利入学，需提前三四年准备购房。

　　中介人员提醒，因为父母及子女的户口要迁移至新房源，所以看房购房时必须要求房主在过户后多少时间迁出户口。

　　算账：比较赞助费和买房

　　在买“学区房”时，可能还需要算一笔账：交赞助费和买房到底哪个划算？家住南城的刘女士就表示，招生政策随时会发生变化，与其一两百万买个前景未卜的“学区房”，倒不如花几万、十几万赞助费给孩子上学。而田女士则持不同看法：提前三四年买一套几年来一直在名校招生区域内的房源，先出租，等孩子上学时自住，小孩升中学后或自住或转手卖出，都是一笔不错的投资。

　　此外，多家中介公司人员表示，西城和海淀这两个小学教育资源较好的区域，有时学位紧缺，有时学位也会有多出，希望优先引进一些好学生，这样的背景下，如果家里的孩子够优秀，家长就不用费力气买学区房了。

　　原则：上学问题直接问目标学校

　　中介提示，房产行情随时会有新变化，就学随时会有新政策出现，买“学区房”所面对的问题极其复杂，有极端的业主为了能让孩子上一个较好的学校，几年内买了四五套房产。事实上，买房人最基本的应对方式就是：上学的问题直接问目标学校和教委，买房的问题问房产专家、开发商和中介，不要轻信非学校直接管理者的说辞，把握了这个基本原则，就可以少走弯路。

　　热点问答

　　关键词一二手房

　　问：有些新楼盘引入名校，但对一二手房业主是区别对待的。像万年花城的一手房和二手房都能上北京小学万年花城分校吗？

　　解答：6月13日，北京小学万年花城分校的新生登记处办理登记手续的王老师曾表示，今年的招生，不管有没有北京户口、买的是新房还是二手房，只要业主能出示房产证或购房合同，孩子便可报名，不需要交赞助费。

　　不过，中原地产的工作人员称，今后该二手房业主小孩在上学时可能还是需要缴纳赞助费。学校的招生政策是会随时变化的。

　　关键词 回迁房

　　林女士问：听说有些学校对不同性质房源的上学名额是不同的。是这样吗？我准备买世纪城的二手房，希望孩子能上人大附小。

　　解答：据北京中原世纪城区域的分行人员了解，世纪城板块的重点学校是人大附小，其主要二手房源就是世纪城大社区的一、二、三期，有上学的名额。

　　但是也需要满足几个条件：1、商品房有上学名额，回迁房无；2、父母和孩子必须是北京市户口；3、落户三年以上；4、如果买二手房的话，原来一手房的业主没有用过上小学的名额，现在二手房的业主家的小孩才有上学名额。另外，具体的要求还是以人大附小当年的招生条件为准。

　　关键词 使用权房

　　陈女士问：听邻居说，买光明小学旁边的使用权房也能让孩子上光明小学？目前那里的房价是多少？

　　解答：的确有一些老城区的使用权房是在名校划片范围。

　　据链家地产当地门店介绍，龙潭北里1-8条的使用权房可以上光明小学，目前此类房产的使用权报价约为10000元/平米，房源相对紧张。如果决定购买，还需要进一步向光明小学核实此事。

　　值得注意的是，按照有关规定，使用权房的个人不拥有产权，在进行交易时必须以差价换房的形式进行使用权更名。而且，必须全款“购房”。

　　关键词非京籍购房

　　钟先生：我们全家人的户口都在河南老家，想让小孩上一所好小学，买个二手房是否可以解决这个问题？

　　解答：北京多数公立名校都只招收片区内本地户口的孩子，且有多个条件。因此，如果户口是外地的，即使在名校所划片区内买房也没有用。比如，中关村一小的招生简章上会明确说明，房本必须是孩子父母的，全家人的户口都要在该房屋上，且落户三年才可以上中关村一小，若落户时间不够，还需要交赞助费。

　　因此，非京籍人士的子女在上名校时都涉及到需要借读或赞助费的问题，相关政策目前并不十分明确。

　　对比

　　“史小”学区房贵5000-8000元

　　据“链家地产”市场研究部统计数据分析，地处东直门附近的重点小学———史家胡同小学的学区房价格高出周边非学区房5000元-8000元/平米左右，几乎是北京市“区域价值最高”的学区房。例如仓南胡同、南门仓胡同、南弓匠营胡同、豆瓣胡同、朝阳门内北小街等都属于入住满两年就可上史家小学的学区房，当前二手房均价在26000元/平米左右；而周边诸如朝阳门内南小街、民安小区等非学区房，当前二手房均价在18000元-21000元/平米左右。

　　据“链家地产”市场研究部统计数据分析，史家小学学区房的供需比已达到1：8以上，在这样一个明显供不应求的市场，甚至很多房源几乎挂牌没几天就成交，卖方处于较为强势的地位。一般极少在合同中约定除房产本身和二手房交易流程以外的内容，毕竟能否上重点小学，学区房也只是必备条件之一。因此，“链家地产”市场研究部认为，求房心切的家长应该在校方将入学的各项条件打听清楚，自己能够符合再准备置业更为妥当。

　　提醒

　　上名校承诺一般不写进合同

　　张女士问：我在看房时发现，有房主在挂牌信息中称“能上北京小学”、“保证能上黄城根小学”，我希望把这些承诺写进购房合同或签个补充协议，能做到吗？应该如何做？

　　回答：一般业主不会这样承诺，也不会同意和业主签补充协议。即使一些家长花钱走关系先交赞助费，也出现过最后没能让孩子上理想中的小学的事情。对此，好多学生家长都认为一些中介公司不专业，甚至欺骗他们。这种情况确实存在，一方面，是因为部分不够专业的中介公司不了解所在区域的具体情况；另一方面，这也和有些学校每年的招生范围及要求可能会发生变化有直接关系，是中介公司和业主不能即时了解所致。因此，中介公司建议，就学政策还需本人亲自到学校查实后再决定是否购买。

　　买“学区房”必问

　　1、小区是否有目标名校的名额，是所有的房都有还是部分房子有？

　　2、只有一手房业主的小孩能上划片名校，还是二手房业主也可以？

　　3、一套房有几个上目标学校的名额？只有一个还是没有名额的限制？

　　4、该套房产的上学名额是否已被用过？

　　5、其它必须具备的条件有哪些？如户口、落户年限等。