专家分析北京知名学校教育地产

　　所谓的教育地产，即房地产与教育资源的“联姻”。一直以来，其在市场中受追捧的热度从未降低；一直以来，能与名校“联姻”，也成为诸多房地产开发商提高自身项目附加价值的重要手段之一；一直以来，以教育地产为噱头的营销手段也屡见不鲜。

　　教育地产的升值、保值能力之强众所周知，不过，是否一个房地产项目引入一所名校作为配套资源，就能够为业主子女带来切实的利好？随着教育地产的发展， 人们现在已经走出了盲目追捧的时期。是否可以确保入学？教学资源是否“血统纯正”？这两大致命瓶颈已成为人们是否认可一个房地产项目称得上是“教育地产” 标志。

　　然而，即使教育地产可实现买房即享有就读名校的资格，那么除去教育资源之外，人们一直以来备受困扰的子女教育问题，还需有哪些进一步的认识？本次论坛，房地产专家解读教育地产的同时，我们也请教育专家畅谈子女教育。

　　教育地产现状

　　众所周知，北京知名学校的择校费日渐高涨，以小学为例，最高择校费就达到8万至25万不等。这更加剧了家长对学区房的渴求，不仅可以拥有优质教育资源，还能就近入学。另外，对学区房的投资也似乎更为稳妥，投资回报极高。

　　国内一线城市教育资源短缺的现状，使得人们对优质的小学、中学甚至幼儿园趋之若鹜，加之北京市就近入学的政策， “社区内有名校”对人们的吸引力无法抗拒。就目前而言，所谓的教育地产无外乎以下几种模式。

　　首先是地产就名校，将项目建在名校附近，开发商整合资源，以出资建楼等合作形式，与名校达成协议，保证业主的孩子拥有入学名额。其次是开发商引入名 校，由开发商出地出资兴建校舍、购买设备，并负责硬件设施的维护管理；名校出品牌、出师资，负责日常教育教学管理。再次就是开发商合办名校，名校与开发商 合作建分校，双方联动，对现有资源进行重组，这是一种深度合作的模式，业主子女往往可以免收赞助择校费。

　　第一种模式是可遇不可求的，对于开发商来说相对出资较少，对于业主来说也不用担心教育质量问题，但是目前此种类型已近绝迹，因为名校属于稀缺资源，其周边的土地自然也同属于稀缺资源，随着近些年北京城市的发展，城区土地已将近开发完毕。

　　第二与第三种模式看上去相似，实际上是开发商的出资规模决定了与名校的合作深度。例如第二种当中，如果开发商只是承建学校，且所承建学校为公立学校的 话，建成后产权归当地教委所有，学校所在项目的业主如果就学还是要遵循北京市相关的招生政策，比如人大附中朝阳学校就是一例，由于是公办学校，学校周边的 红玺台以及太阳星城的业主子女能否顺利入学，都要按照相关的招生政策而定，即使是其承建商太阳公元项目也不例外。

　　第三种模式对于业主来说就学最有保障，但是学校的质量问题也是一个值得关注的问题。一般小区学校多为名校的分校，例如位于万年花城、中粮万科·长阳半 岛以及京贸国际的北京小学各区分校，这类分校是一种“带土移植”的方式，从母校引入品牌、模式与校长，但是教师队伍多为新招聘，能否延续母校教育形式上的 优良传统和保证教学质量很值得商榷；另一方面，很多开发企业引进名校多是为了助力销售，楼盘的销售是短期行为，短则一两年，大型社区五年到十年也会开发完 毕。而学校发展是一种长期的行为，且运营成本较高，因此在销售周期结束之后，开发企业是否还有意愿与能力继续支持学校的日常运营也成为一个很大的问题。另 外，很多开发商忽略孩子自身的智力、接受能力和家庭教育等相关事实，为创所谓的高品牌教育盲目拔高教育层次也是影响教育质量的一个重要因素。目前，北京早 期社区建校的项目除了怡海、王府等少数项目经营正常之外，很多项目的学校都因各种原因面临难以维系的窘境。

　　亚豪机构认为，尽管地产与教育的结合模式中存在着这样或那样的问题，但是一房难求的“学区房”以及其比其他项目每平方米能高出5000元的售价，反映 了“教育需求”与“名校供应不足”的矛盾。而将教育与地产结合，一方面使得开发商直接受益，另一方面可以借助社会的力量使稀缺的教育资源实现较低成本扩 张，促成教育资源的重新分配，对国家、房地产商以及民众都有益处。然而要解决其发展中存在的问题，则需要政府加强监管、指导和规划；开发商转变经营理念和 管理思想；学校加强经营与管理，保证教育水准，三个环节共同出力，才能使得这种模式得以完善。

　　刘文：教育地产要选择名校　但绝不要“贴牌”学校

　　教育地产本身要与名校实行战略合作，但是绝对不是仅仅要一个“贴牌”的名校。而如何保证教育资源名副其实？这我们就要了解它的师资来源和与地产的合作 模式，以红山世家为例，北京小学入驻红山世家，而实际上两者的合作，早已超越了“名校+地产”的普通模式。9月1日，北京小学举行第一学期开学典礼，并宣 布北京小学教育集团正式成立。这是西城区首个学校教育集团，集团包括北京小学总校、北京小学广外分校、北京小学走读部，以及北京小学红山世家分校，实现其 “一校四址”的战略布局。作为北京小学集团组成，红山世家分校是其“同一学校，不同地址”的四址之一，血统纯正才是保证学校教学品质的根源。而就合作模式 来看，红山世家可实现不限户籍，只要是社区的业主，即可享受北京小学的教育资源，可以看出来，红山世家完全解决了教育地产的两大瓶颈——教学质量和入学资 格。